Vuoi costruire dei box auto al posto di un parco giochi? Un inceneritore al posto di un parco urbano? O meglio ancora un supermercato al posto di un oratorio sportivo? Questo è l’articolo che fa per te.
Vediamo insieme tutti i passaggi per trasformare un’area di interesse collettivo in una miniera d’oro privata.
Prendiamo un esempio a caso: la nuova Basko di Quarto realizzata al posto del centro sportivo Don Bosco.
L’azienda è riuscita a costruire un supermercato da 1500 m2 – con un campo da calcetto sul tetto – al posto di un’area sportiva composta da due campi da calcio, un campo da basket e un campo da pallavolo.
È un intervento che merita di essere preso come ispirazione per chiunque voglia cimentarsi nella nobile impresa di privatizzare gli spazi urbani.
Seguiamo insieme tutti i passaggi
| Nota bene: quanto segue non descrive le azioni attuate da un singolo supermercato, ma un modello di sviluppo urbano affermatosi con le ultime amministrazioni. Precisarlo è sempre utile, specialmente in un Paese che adora le querele temerarie. Grazie dell’attenzione. |
Il problema più grande che dobbiamo superare all’inizio è quello dei permessi. L’area individuata, purtroppo per noi, è strettamente vincolata dal Piano Urbanistico Comunale (PUC): la funzione dello spazio è quella di uso pubblico permanente.
Sono ammessi soltanto servizi sportivi, educativi e sociali. Ahimè non è possibile costruire nessuna struttura commerciale, nemmeno una bancarella.
Ma non è finita qui, ci sono pure i vincoli paesaggistici: essendo un’area costiera compresa tra Nervi e Sturla, qualsiasi intervento non può essere invasivo e deve essere compatibile con il contesto.
A uno sguardo inesperto può sembrare impossibile costruirci un supermercato di 1500 m2, più due piani di parcheggi. Le tutele pubbliche sono molto forti.
Qualcuno di voi potrebbe già mollare la presa e iniziare a valutare di costruire in aree più abbordabili, ma non demordete.
A Genova basta sapersi muovere.
La prima cosa da fare è coltivare ottime relazioni politiche
Mettete in campo alcune di queste azioni: finanziare le campagne elettorali, sponsorizzare i grandi eventi in città e comprare le pubblicità sui media locali.
Qualcuno in passato ha provato direttamente con le tangenti, ma è finita male. Se non si è abbastanza sgamati è meglio lasciar perdere.
È una buona idea anche affidarsi a studi di progettazione esperti, ben inseriti e che finanziano anch’essi le campagne elettorali (come lo Studio Viziano scelto da Basko, il cui capo Davide Viziano ha finanziato le liste di Piciocchi con 15 mila euro alle ultime elezioni comunali).
Conquistare la benevolenza dei rappresentanti politici non basta, bisogna anche fare lobbying per interessarli al tema. Devono salire sulla nostra barca (non necessariamente sul nostro yacht) e considerarsi parte della nostra squadra.
A questo punto abbiamo gettato le basi per scardinare le tutele burocratiche.
Il secondo step è far cambiare la destinazione d’uso dell’area
Nel Piano comunale i politici devono far comparire queste due magiche parole: “funzione commerciale”.
In linguaggio giuridichese però bisogna saperla vendere bene. Non si può certo scrivere in una delibera di consiglio comunale: “è permesso costruire un supermercato al posto di campi sportivi”.
Molto meglio metterla così: “è consentita la sistemazione dell’area sportiva con vincolo di destinazione d’uso pubblico permanente, con sottostante media struttura di vendita e autorimessa privata” (frase testuale presa dalla direttiva comunale 2021-13).
Non stiamo sconvolgendo l’area, la stiamo “sistemando” con l’inserimento di una media struttura di vendita e un’autorimessa privata.
Ecco che il primo scoglio insormontabile si è sciolto come neve al sole. In una zona dove sarebbe stato complicato persino costruire un gabbiotto degli attrezzi, ora si può costruire un supermercato.
È cambiato il paradigma: non sono più i progetti privati che devono adeguarsi al Piano comunale, ma è il Piano comunale che si modifica per le esigenze private dei singoli progetti.
È il momento del terzo passaggio: le relazioni tecniche
Per quanto una struttura sia grande, brutta e invasiva, esisterà sempre una relazione tecnica capace di presentarla come avanguardistica, sostenibile e al servizio del quartiere.
Le relazioni sulla paesaggistica e sulla sostenibilità devono essere lunghe, dense e molto rassicuranti. Poco importa se una volta realizzata l’opera potrebbero rivelarsi fallaci, l’importante è iniziare a costruire!
Non conta tanto l’impatto dell’opera, quanto il dimostrare di avere gli strumenti per gestirlo. E noi abbiamo i migliori professionisti al nostro servizio.
Quarto punto: esternalizzare in subappalto
Una volta approvato il progetto si parte con i lavori che vanno fatti velocemente e senza costi elevati.
Consiglio, pertanto, come quarto punto di esternalizzare tutto ad aziende in subappalto: dal momento che non è passato il referendum sul lavoro, tutte le responsabilità sulla sicurezza del cantiere sono a carico delle aziende del subappalto.
I subappalti sono giungle di aziende talvolta poco serie e può succedere che gli operai rimangano senza stipendio per diversi mesi, ma finché non protestano si sopravvive.
Siamo quasi alla fine.
L’ultimo punto riguarda il marketing
Propongo un’aggressiva campagna pubblicitaria per le strade di Genova. Tutta la città deve sapere che stiamo aprendo e che lo stiamo facendo per il bene dei cittadini.
Sarebbe ottimo rilasciare interviste dove diciamo che abbiamo inserito nel progetto un campetto sportivo sul tetto del supermercato non perché era obbligatorio per poter costruire in un’area vincolata a “funzione pubblica permanente”, ma per una precisa scelta aziendale di estrema generosità nei confronti del quartiere.
Questa frase del direttore retail di Basko Giovanni D’Alessandro è ottima, prendete appunti:
“Questo nuovo punto vendita rappresenta un impegno concreto nei confronti di Genova e del Levante cittadino. Fin dall’inizio, l’idea non era quella di limitarsi all’apertura di un supermercato, ma di [..] un presidio pensato per rispondere ai bisogni quotidiani delle famiglie del quartiere e delle aree limitrofe, offrendo non solo un servizio di spesa, ma anche preservando e migliorando spazi, funzioni e opportunità in grado di favorire la relazione e la vita di comunità”.
Capito? Abbiamo eliminato ben tre campi sportivi, ma le opportunità di socialità per il quartiere sono migliorate.
La missione è compiuta
Ci siamo portati a casa un supermercato da 1500 m2 più 5000 m2 di parcheggi al posto di uno dei centri sportivi e sociali più grandi del Levante protetto da stringentissime tutele di interesse pubblico.
Ora godiamoci le code dei residenti che vengono a fare la spesa da noi.
Anche oggi il fatturato è salvo, ma mai abbastanza: presto riproveremo lo stesso giochino a Nervi nell’area di Campostano.
Tenetevi aggiornati, il business non dorme mai!
Immagine di copertina:
Fonte gruppo Nervi Contro il Degrado
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